A superação de um entendimento consolidado há mais de 20 anos no Superior Tribunal de Justiça (STJ) sobre a necessidade de ajuizamento de pedido de resolução de contrato contra o promitente comprador inadimplente, em promessas de compra e venda de imóveis com cláusula resolutiva expressa, foi um momento marcante.
Esse entendimento, que exigia a análise jurisdicional prévia sobre as causas que justificariam (ou não) a desconstituição do contrato, mesmo diante de uma cláusula resolutória expressa, se sustentou por décadas no STJ, baseado na necessidade “insuperável” de se observar o princípio da boa-fé objetiva. Contudo, a verdadeira razão sempre esteve atrelada à mazela de um Estado intervencionista, que se faz presente em questões eminentemente particulares e com convenção expressa.
Particularmente, sempre defendi que, em tais circunstâncias, o artigo 474 do Código Civil dispensa a tutela desconstitutiva para a obtenção da tutela executiva lato sensu – a reintegração de posse do imóvel. Outrora, inclusive, presenciei a extinção de ações reintegratórias, sem resolução do mérito, por inadequação da via eleita, porque ajuizada “apenas” a ação possessória. A verdade, contudo, é que a resolução do contrato tinha se operado de pleno direito após constituído em mora o promitente comprador sem o consequente pagamento do preço.
Não era sem tempo. Ainda que por maioria, a Quarta Turma do STJ, em recurso sob a relatoria do Min. Marco Buzzi, iniciou uma jornada para a mudança do posicionamento, bem mais condizente com as expectativas hodiernas. A nova diretriz aponta para uma mínima intervenção estatal nas relações privadas, enfatizando a desjudicialização dos conflitos, a simplificação dos processos e o respeito à autonomia privada.