Com o advento da Lei n. 13.465/17 foi positivada no Código Civil (art. 1.358-A) a possibilidade de criação de um condomínio composto por lotes necessariamente vinculados a uma fração ideal de áreas comuns.
Para que todos compreendam: imaginem um imóvel com área considerável (uma gleba) em que o proprietário pretenda subdividi-lo em terrenos individualizados (com matrículas próprias), os quais confrontarão com ruas, praças e outras áreas de uso comunitário que não serão transferidas à propriedade do Município e continuarão sendo propriedade privada, pertencente aos titulares dos referidos terrenos na proporção correspondente ao tamanho dos seus lotes em relação ao todo (fração ideal).
Eis um condomínio de lotes.
Há um ardil no questionamento. Para respondê-lo, parte-se desde logo da premissa que sim, é possível instituir um condomínio de lotes em área rural, notadamente pela ausência de vedação legal. Mas, então, qual o problema para que haja tantas dificuldades relacionadas à sua implantação? A resposta não é tão simples. Passa por (i) empreendedores mal-intencionados; (ii) incapacidade técnica dos envolvidos; (iii) confusão entre os institutos loteamento e condomínio de lotes; (iv) ausência de regulamentação normativa específica estabelecendo as limitações e os critérios a serem observados, notadamente de ordem urbanísticas e ambientais; e outros tantos.
Mas o mais importante, tais problemas podem impedir a implantação de um condomínio de lotes em área rural? Não, definitivamente não. Todos os envolvidos no processo, dos empreendedores e sua equipe técnica aos agentes públicos federais, estaduais e municipais responsáveis pela análise dos projetos do empreendimento devem conhecer o instituto e sua natureza jurídica, refletindo sobre as suas posições nesse “tabuleiro” com vistas à perfectibilizá-lo e não criar obstáculos por vezes incoerentes à sua concretização.